Экономика и офисный рынок: 1 квартал 2021

13 Июля 2021

Прогнозы по темпам роста ВВП России в 2021 году находятся в диапазоне 2,5–3,8%, в 2022 году – 2,6%–3,8%. Стоит отметить, что в текущем году рост объясняется низкой базой 2020 года. На 2022 год также сохраняются относительные высокие прогнозы по темпам роста. Положительной динамике развития экономики в первом квартале 2021 способствовало постепенное снятие ограничений и распространение вакцинации населения.

В рамках консервативного сценария российская экономика восстановится до уровня 2019 года не ранее 2022 года, в рамках позитивного сценария – уже в 2021 году. В январе – марте 2021 года завершился цикл мягкой денежно-кредитной политики. В апреле ЦБ РФ установил ключевую ставку на уровне 5%, и на этом фоне кредитование корпоративного сектора замедлилось. При этом существенный объем выданных кредитов приходится на строительную отрасль. По оценке экспертов CBRE, темпы кредитования строительного сектора будут замедляться по мере сворачивания государственной программы субсидирования ипотечной ставки и, как следствие, сокращения спроса со стороны населения на приобретение жилья.

Дополнительным фактором, свидетельствующим об устойчивом восстановлении экономики, является рост потребительской активности. В 1 квартале 2021 года сокращение розничного товарооборота замедлилось до -1,6% к 1 кварталу прошлого года. В марте впервые за последний год платные услуги населению продемонстрировали рост в 1,4% к аналогичному периоду 2021 года. По оценке Минэкономразвития, реальные располагаемые доходы увеличатся в этом году на 3%.

В 2020 году развитие сектора коммерческой недвижимости сильно замедлилось в связи с ограничениями из-за пандемии и переходом на удаленный режим работы. Однако, именно рынок офисной недвижимости сумел адаптироваться к новым реалиям и не показал резкого падения. Уже к концу 2020 года активность стала увеличиваться. Более подробно об итогах 2020 года можно почитать в нашей статье «Офисы: 4 квартал, итоги 2020». В 2021 году эксперты прогнозируют рост показателей рынка. Улучшение экономической ситуации в стране будет стимулировать восстановление всех секторов недвижимости.

Объем ввода в эксплуатацию офисных площадей в январе - марте 2021 года показал рекордное квартальное значение за последние три года. Новое предложение составило 309 500 кв. м. В сегменте класса А были введены в эксплуатацию 3 бизнес-центра, общей арендной площадью в 207 640 кв. м, что стало максимальным значением с 3 квартала 2014 года. Несмотря на подобный прирост нового предложения, на конец 1 квартала 2021 года только 11% офисных площадей в новых бизнес-центрах были доступны для аренды или приобретения.

Доля свободных площадей в целом составила 10,7% на конец 1 квартала 2021 года против 11% на конец 2020 года. Объем арендованных и приобретенных офисных площадей в 1 квартале 2021 года снизился на 33% значения в аналогичном периоде 2020 года и составил 230 000 кв. м. (несмотря на существенный ввод нового предложения).

Елена Денисова, старший директор CBRE считает, что относительно низкая транзакционная активность, наблюдавшаяся в 1 квартале 2021 года, характерна в начале года для офисного рынка. Отмечается небольшое снижение вакансии, несмотря на значительный прирост нового предложения, так как в отношении большей части нового объема подписаны сделки с конечными пользователями. Денисова утверждает, что несмотря на продолжающуюся общую неопределенность, можно отметить рост количества новых запросов в отношении офисной недвижимости, а также значительные изменения в восприятии эффективности удаленной работы. Многие крупные компании, включая международных гигантов IT сферы, заявляют о важности непосредственного взаимодействия сотрудников для успеха бизнеса.

На рисунке ниже представлена динамика объема нового предложений, новых сделок и доля свободных площадей в период с 2006 года до 1 квартала 2021.

Экономика и офисный рынок: 1 квартал 2021

Жилой сегмент остается основным драйвером инвестиционной активности на рынке. Инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости остается ограниченной фактором сохранения удаленного формата работы. В сегментах коммерческой недвижимости в 1 квартале наблюдалось снижение числа сделок и среднего размера сделки (с 1,6 млрд руб. в 2020 году до 0,8 млрд руб. в I квартале 2021 года). Тем не менее, в последующих кварталах аналитики CBRE ожидают, что распределение инвестиций скорректируется за счет увеличения вложений в коммерческую недвижимость.

Вложения в офисную недвижимость снизились на 75% по сравнению с 1 кварталом 2019 года и составили порядка 8 млрд руб. Их доля по сравнению с прошлым годом сократилась с 32% до 11%. Крупнейшими сделками стали покупка двух зданий на Миллионной улице в Санкт-Петербурге под развитие сети бизнес-центров «Сенатор» и бизнес-центра «Авиатор» в Москве. Вложения в складской сегмент составили порядка 5 млрд руб., их доля в объеме инвестиций за I квартале 2021 года составила 6% против 20% в 2020 году. Инвестиции в торговую недвижимость в январе-марте 2021 года составили 5 млрд руб. против 9 млрд руб. в аналогичном периоде 2020 года. Примеры крупных сделок – покупка помещения Prada в Столешниковом переулке и Москворецкого рынка в Москве.

Единственным сегментом коммерческой недвижимости, объем вложений в который вырос в 1 квартале в сравнении с прошлым годом, стал гостиничный сектор. Вложения в этот сегмент составили 4 млрд руб. Крупнейшими сделками стали продажи отелей «Кортъярд Санкт-Петербург Васильевский» в СанктПетербурге и «Пик Отель» в Сочи.

Доля инвестиций в объекты, требующие редевелопмента или строительства, в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость (не включая вложения в участки под жилое строительство) сохраняется на относительно высоком уровне. В 1 квартале 2021 года на такие вложения пришлось 30% против 36% за весь 2020 год.

На графике ниже представлена динамика распределения объема инвестиций по сегментам недвижимости с 2014 года по 1 квартал 2021 года.

Экономика и офисный рынок: 1 квартал 2021

В первом квартале 2021 года инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости была ограничена фактором сохранения удаленного формата работы. Эксперты утверждают, что интерес инвесторов к данному сегменту уже возвращается и может полностью восстановиться до конца текущего года. В январе – марте 2021 года на рынок Москвы пришлось 53% объема инвестиций, тогда как в 1 квартале 2020 года доля столицы составляла 88%, а по итогам 2020 года – 82%. По итогам первых трех месяцев текущего года доля Санкт-Петербурга составила 44%, показав максимальное значение с 4 квартала 2019 года, когда этот показатель составлял 48%.

В целом активность на региональных рынках сохраняется на низком уровне, на них пришлось 3% инвестиций. В 1 квартале 2021 года иностранные инвестиции составили 3% вложений против 6% в 1 квартале прошлого года и 7% за весь 2020 год. В структуре инвестиций в недвижимость России доминируют российские компании.

Ниже показана динамика распределения объема инвестиций по российским регионам в период с 2014 года по 1 квартал 2021 г.

Экономика и офисный рынок: 1 квартал 2021

В июле – августе будут подведены итоги 2 квартала и первого полугодия 2021 года по рынку коммерческой недвижимости. По мере поступления информации расскажем об этом более подробно в нашем разделе Аналитика.


3.151627884645
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2021 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика