Итоги 2022: инвестиции в коммерческую недвижимость. Офисы

18 Января 2023

Желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в коммерческую недвижимость в России. Согласно первым итогам 2022 года общий объем таких инвестиций составил 375 млрд руб., снизившись на 8% по отношению к результату 2021 года. При этом вложения в объекты коммерческой недвижимости выросли на 25% в годовом сопоставлении с 2021 г., что составляет порядка 221 млрд руб.

В марте-апреле 2022 года аналитики ожидали значительного падения экономики (до -11%). Однако принятые правительством меры и высокие цены на энергоносители существенно скорректировали положение: уже в сентябре-октябре ряд российских и зарубежных организаций опубликовали обновленные версии прогнозов, согласно которым снижение не превысит 5%.

Инвестиции. Старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова рассказала, что в большей степени рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году был достигнут благодаря продаже объектов иностранными собственниками, составив 29% от общего объема инвестиций (в 2021 – 10%). В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидировали офисный (37%) и складской (34%) сегменты. Доля торговой недвижимости составила 17%.

Вложения в площадки под жилье отстали от рекордного уровня прошлого года: в 2022 году доля сегмента в общем объеме инвестиций за период снизилась на 16 п.п., до 41% по сравнению с 2021 годом. Благодаря закрытию ряда крупных сделок в 2022 году инвестиции в складские объекты достигли порядка 75 млрд руб. (+23% по отношению к результату 2021 года), что является историческим рекордом для данного сегмента. Основной спрос инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (69%) и Санкт-Петербурге (19%). Благодаря сделкам по продаже иностранными собственниками объектов в торговом секторе на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций (в 2021 году - 3%).

Офисы. В 2022 году рынок офисной недвижимости продемонстрировал устойчивость и хорошую активность на фоне неопределённости, вызванной политическими и экономическими факторами. Выразилось это в сравнительно высоких показателях спроса, незначительном и плавном росте доли свободных площадей и стабильном уровне ставок аренды.

Объём спроса оказался даже выше консервативных прогнозов начала года и ожидается на уровне чуть более 1 млн кв. м по итогам 2022 года. По словам старшего директора, руководителя департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирины Хорошиловой, активность арендаторов больше связана не с расширением площадей, а с оптимизацией и переездами, что видно из минимального уровня чистого поглощения, который в этом году близок к нулю.

19% всех арендованных и купленных площадей пришлось на представителей рынка недвижимости: ряд сделок был закрыт операторами гибких офисов, также активность проявляли девелоперы жилой недвижимости. Большой вклад в результат года внесли компании из разных отраслей, работа которых сопряжена с государственными проектами.

Среди крупнейших сделок 2022 года лидировал сегмент купли-продажи (19%). В 2020 году этот показатель составлял 11%, в 2021 - 12%. Эксперты утверждают, что, несмотря на видимый рост по отношению к двум предыдущим годам, уровень прошлого года стал средним в периоде предыдущих 5-ти лет. Ключевым трендом в структуре спроса для 2022 года стало сильное преобладание сделок по готовым площадям: 80% спроса пришлось на готовые офисы, тогда как сделки по помещениям «под отделку» в большинстве своём реализовывались на этапе строительства.

Доля свободных площадей в 2022 году вернулась к росту составила порядка 11% с учётом предложений как прямой аренды, так и субаренды. В целом за год объём вакансии прирастал плавно и вырос к концу года всего на 3,4 п.п. относительно показателя конца 2021 года (7,6%).

Рост вакансии был неравномерным с точки зрения субрынков и класса зданий, где освобождались площади. Наибольший объем свободных площадей был зафиксирован в зданиях класса прайм А, поскольку на рынок вышли одни из наиболее качественных площадей. В Москве наибольший прирост произошел в ленинградском деловом районе - с 4,1% в 2021 г. до 9,1% в конце 2022 г. и центральном деловом районе - 7,4% в 2021 г. до 10,9% в конце 2022 г. Ставки аренды оставались в целом на уровне 2021 года и даже показали небольшой рост, в основном за счёт выхода на рынок более качественного и более дорогого предложения.

На данный момент на рынке, даже в условиях увеличения объёма доступных площадей, сохраняется сбалансированная ситуация, и предпосылок к немедленной и заметной коррекции коммерческих условий пока нет. На 2023 год эксперты прогнозируют сохранение среднего показателя ставки аренды на текущем уровне, при этом будет увеличиваться разница между запрашиваемыми ставками и их значениями, достижимыми в сделках: на рынке появятся варианты с существенными дисконтами, но это не будет массовым явлением.

Объём офисного строительства в 2022 г. составил порядка 300 тыс. кв. м., что заметно меньше аналогичного показателя 2021 г. Основная причина такой динамики – перенос завершения стройки ряда объектов на более поздний период. В 2023 году ожидается рост показателя до 400 тыс. кв. м, а пиковое значение девелоперской активности придется на 2024 год, на который запланировано более 1 млн кв. м новых офисных площадей.

Высокий риск мировой рецессии в 2023 году, о котором заявляет целый ряд зарубежных экспертов (например, Oxford Economics говорит о падении с 3,2% до 1,2%), может оказать дополнительное давление на темпы роста ВВП России. Аналитики CORE.XP ожидают, что в 2023 году общий объем вложений в недвижимость России может достигнуть порядка 300 млрд руб., при этом на объекты коммерческой недвижимости придется порядка 200 млрд руб. Также в числе ожиданий – рост крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости в связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников из России.

3.151675185127
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2023 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика