Коммерческая недвижимость. Итоги I полугодия

15 Сентября 2022

В первой половине 2022 года все сегменты коммерческой недвижимости – офисные, гостиничные, торговые и складские объекты в Москве столкнулись с падением спроса, что, в свою очередь, привело к росту вакансии и снижению ставок аренды во всех секторах. Результаты опроса ведущих консультантов рынка недвижимости, проведенного изданием Forbes, приведены в этой статье.

Данные исследования Forbes говорят о том, что характерной чертой офисного рынка стал существенный рост площадей, предлагаемых в субаренду. Официальные ставки аренды не снижались, при этом вакансия увеличилась не сильно. В структуре арендаторов офисных пространств лидерство перешло от игроков ИТ-рынка к госкомпаниям. По информации Nikoliers, стало заключаться много субарендных договоров на условиях ниже уровня рынка, что обусловлено желанием бизнеса сократить затраты на неиспользуемые помещения. Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В, по расчётам Commonwealth Partnership, составила 19 549 руб. за квадратный метр в год. В среднем, по подсчетам СORE.XP ставки составляют приблизительно 28 000 руб./кв.м./год для помещений класса А и 19 000 руб. для класса В.

По информации Knight Frank Russia, доля вакантных площадей растет. В январе 2022 года этот показатель составлял 6,7% по всему всем сегментам офисного рынка, в конце I квартала - 6,9%, в сентябре, по предварительным данным, вакантность составляет 7,5%-7,7% и продолжает расти. Сильной динамики в отношении падения ставок, по прогнозам специалистов, нет, однако с течением времени они могут снизиться в большей степени.

Показатели объемов субаренды офисов демонстрируют рост. За только за январь – май предложение офисов во временное пользование увеличилось с 30 до 90 тыс. кв. м. Эксперты СORE.XP считают, что сегодня объем офисов в субаренде в 3 раза выше и составляет 300 тыс. кв. м. Такое отличие в показателях вызвано тем, что в эту цифру входят не только помещения в субаренду, но и площади, предлагаемые по договорам переуступки права аренды. Чаще всего лишние площади образуются из-за того, что площади были арендованы с расчетом на рост компании. В качестве примера приводится

Ozon, арендовавший 25 тыс. кв.м. бизнес-центре «Искра Парк» в расчете на дальнейшее развитие бизнеса. На сегодняшний день эти помещения компании не нужны, а возможность расторжения не предусмотрена условиями достаточно «жесткого» договора. В итоге Ozon вынужден платить за помещения и искать субарендаторов, чтобы компенсировать потери.

В числе причин роста офисной вакансии - уход и сокращение деятельности иностранных компаний на российском рынке, а также оптимизация расходов по занимаемой площади у ряда российских компаний. Сокращение присутствия или полный уход из России зарубежных брендов все эксперты, опрошенные Forbes, считают основной причиной роста свободных площадей в классе А. В Asterus утверждают, что кризис стимулирует собственников зданий к предложению более гибких ставок аренды и готовности идти на другие уступки: сокращать сроки аренды с 5-7 лет до 1-2 лет и смягчать условия досрочного расторжения договора. Данная тенденция наметилась на рынке давно: средний цикл аренды с 2017 года составлял 3-5 лет, а с 2019 уже 3 года. После двух лет пандемийных явлений и сегодняшнего экономического кризиса условия договоров аренды офисов меняются и дальше. Сособственники становятся более гибкими, далеко не во все договоры включаются штрафы за досрочное расторжение.

Будущее восстановление рынка представители ведущих консалтинговых компаний связывают с российским бизнесом. Эксперты единодушны во мнении, что с большой долей вероятности демонстрировать какую-либо активность в текущих реалиях будут только государственные структуры и компании с госучастием. В среднесрочной перспективе возможно появление потенциальных арендаторов среди отечественных игроков, которым удастся заместить уходящие бренды.

Гостиничному сектору, как утверждают консалтеры, не удалось повысить показатели настолько, как это ожидалось с отменой ковидных ограничений, поскольку без иностранных гостей восстановить традиционную загрузку большинству игроков не удается. По информации CORE.XP, в среднем потери тарифа за номер составили 5 - 15%. Загрузка большинства объектов уровня 5 звезд сократилась в 2-3 раза, в сегментах 3-4 звезды примерно в 1,5 раза. В меньшей степени пострадала загрузка объектов размещения в низком ценовом сегменте.

Commonwealth Partnership уточняет, что в мае загрузка люксовых гостиниц Москвы упала на 20 п.п. к маю 2021 года, когда отели были заполнены примерно на 60%. В Becar asset management подсчитали, что за год цены в московских объектах размещения немного, но снизились: номер в отеле 5 звезд стоит в среднем 16 710 рублей в сутки – это +6% ко второму кварталу 2021 г. и +11% ко II кварталу 2019-го. В четырехзвездочном – 5 485 руб. (-2%/II кв.2021 г. и -14%/II кв. 2019), в трехзвездочном — 3 710 рублей (-2%/II кв. 2021 г. и -9%/II кв. 2019). То есть в целом средние показатели оказались ниже уровня 2019 года.

Росту динамики гостиничного сектора препятствует традиционное отсутствие зарубежных туристов и низкая деловая активность. В Knight Frank Russia утверждают, что первым фактором снижения динамики сектора является изменение бизнес-активности, поскольку многие компании продолжают работать в дистанционном или смешанном формате, что ведет к снижению количества бизнес-поездок. Второй аспект – это просадка сегмента деловых мероприятий (сокращение и их количества, и числа участников), которая также влияет на загрузку отелей, особенно крупных объектов в больших городах. Очевидное влияние на снижение турпотока в Россию оказывает напряженная обстановка на Украине и продолжающиеся локдауны в Китае. По словам экспертов, основные ожидания отельеров направлены на восстановление потока туристов из Азии.

Говоря о коммерческой недвижимости нельзя не сказать о динамике сектора торговых центров и современных складских комплексов. В торговых комплексах сегодня наблюдаются разнонаправленные тенденции: крупные объекты страдают от потери трафика и закрытия точек арендаторами, а небольшие районные ТЦ демонстрируют рост. В первом полугодии были открыты такие малоформатные объекты, как Discovery, «Место встречи. Байконур», «Нагорный», сформировавшие 80% всего объема нового строительства в 2022 году. Также идет строительство объектов в районах транспортно-пересадочных узлов.

По мнению экспертов, ситуация далека от оптимизма. Вакансия по итогам II квартала составила 9,6% (+2,3 п.п к I кварталу). Скрытая вакансия или доля площадей, которые занимают иностранные арендаторы, приостановившие деятельность и закрывшие магазины, составляет от 10 до 30% по данным CORE.XP, 13% по информации Nikoliers, 12% по расчетам Commonwealth Partnership и 13,4% по данным Knight Frank. При этом в небольших районных ТЦ процент вакантных площадей близок к нулю, а трафик и обороты ретейлеров даже растут, посещаемость сохраняется либо на прежнем уровне, либо показывает небольшой рост. Очевидно, что в сегодняшней ситуации сохранение трафика уже является большим плюсом.

Участники рынка считают, что если торговые площади, занятые сегодня «временно закрытыми» компаниями, опустеют, то заменить их будет особо некем, поскольку российский ретейл приостановил программы по расширению. По информации Commonwealth Partnership, сегодня на рынке осталось 17 из примерно 180 развивающихся зарубежных ретейлеров, а заменить ушедшие бренды пока некем. Поэтому рост дальнейшей вакансии вполне вероятен. Президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко настроен более оптимистично, и перечисляет ряд компаний, которые продолжают активно заходить в ТЦ. Это Melon Fashion Group, «Стокманн», сетевые магазины электроники. Если раньше для отечественных производителей получить место в большом торговом центре было проблемой, то сегодня для них открылись максимальные возможности. Президент Magic Group Александр Перемятов констатирует, что лозунг сегодняшнего рынка торговой недвижимости - «Завози товар и открывайся». Ситуация в сегменте станет более четкой к концу III – началу IV квартала, что даст возможность крупным ТЦ формировать свои стратегии на 2023 год.

Наиболее сильные изменения произошли в складском сегменте. Если в прошлом году склады были самым растущим сектором коммерческой недвижимости по объемам ввода, ставкам и спросу, то первая половина 2022 года завершилась для сектора противоположным трендом. Если в январе уровень вакансии был нулевым, то на сегодня, по оценке Knight Frank Russia, в Москве свободно более 500 тыс. кв. м. или порядка 5-6% качественного складского предложения. Уже по итогам I квартала 2022 г. 82% складов предлагалось в субаренду. Снижение спроса заморозило ставки на уровне начала года, но эксперты ожидают, что склады будут дешеветь. Роста ставок до конца 2022 года не ожидается. В современных морозильных складах ставка сохранилась на уровне 14,5 тыс. за м в год, на сухих складах – порядка 4,5 - 5 тыс. руб (в конце 2021 г. сделки заключались в районе 5,5 – 5,7 тыс. руб).

По словам директор Ricci | склады Дмитрия Герастовского, присутствуют определенные ожидания рынка, что ставки пойдут вниз из-за экономической ситуации, приведшей к росту вакансии. По его подсчетам, к I кварталу 2023 г. доля свободных складских площадей достигнет 10-15%. Склады западных компаний, составляющие порядка 8% от объема существующего предложения, пока стоят без товара. Насколько снизятся ставки - зависит от решения иностранных компаний покинуть российский рынок либо продолжить работу, а также скорости, с которой им найдется альтернатива. На данный момент большинство экспертов прогнозирует дальнейший рост свободных площадей.


Материалы по теме:

3.151664206245
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2022 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика