Офисная недвижимость Москвы: 1 квартал 2021

24 Мая 2021

По мнению отраслевых экспертов, доходность объектов коммерческой недвижимости вырастет к концу 2021 года. Инвесторы возлагают надежды на успешное вакцинирование населения от COVID-19 в 2021 году, которое приведет к росту покупательной способности и восстановлению экономических показателей в гостиницах, офисах и магазинах розничной торговли в 2022 году.

Согласно прогнозам, в первой половине 2021 года резко упадет доходность большей части коммерческой недвижимости. Во втором полугодии начнется стабилизация рынка. Еще более востребованы будут складские площади и распределительные центры. В 2021 году вложения в офисную недвижимость, особенно класса А, будут стабильно расти. Большой инвестиционной привлекательностью будут обладать близкие к крупным дорогам экологичные многофункциональные бизнес-кластеры.

По данным компании Deloitte, в 2021 году для того, чтобы пережить финальную стадию пандемии, инвесторы планируют сократить свои вложения в коммерческую недвижимость в среднем на 25%. Однако решение такое решение может стать недальновидным. По оценкам Deloitte, операционные расходы на более мощное вентиляционное оборудование для помещений, на различные удобства для сохранения здоровья, а также цифровые технологии могут вырасти на 194 долл. за квадратный метр в 2021 году.

В начале 2020 года специалисты предполагали, что спрос, сформированный в 2018-2019 гг., начнет оказывать давление на рынок. Вакантных площадей становилось все меньше, поэтому предполагалось, что ставки будут расти и дальше. Так в Москве на протяжении четырех лет не вводилось достаточного объёма площадей. За этот период дефицит офисных площадей класса А/В снизился с 30% только до 11-12%.

Статистика рынка показывает, что сегодня основной спрос на офисные помещения формируют государственные корпорации и структуры. Например, правительство Москвы выкупило половину одной из башен в Москва-Сити, Дом.РФ выкупил комплекс IQ-квартал, куда переехали три министерства. Но в целом динамика на офисном рынке отсутствует.

Для арендодателей было бы логично начать снижение ставок еще в 2020 году. Однако этого не произошло, поскольку действующие договоры с арендаторами часто заключаются на период 5-7 лет без права изменения условий. Эксперты констатируют, что в большинстве случаев, арендодатели и арендаторы приняли позицию взаимовыгодных договоренностей о скидках в период ввода ограничений из-за коронавируса.

Сервисные офисы стали альтернативой классическим. На сегодняшний день наиболее востребованы модернизированные коворкинги на 10-20 человек. Несмотря на то, что арендные ставки в них (в пересчете на 1 кв. м) намного выше, чем в обычных офисах, арендатору не нужно нести расходы по закупке мебели, техники и организации IT-инфраструктуры.

Несмотря на то, что в отчетах консультантов часто появляется информация о том, что рынок коворкингов растет до 50% в год, это скорее показатель роста от низкой базы. В настоящее время данный сектор достаточно мало развит. На примере Москвы общее число коворкингов от всего офисного рынка составляет менее 1%. Поэтому в ближайшее время развитие данного сектора (даже если оно произойдет) не окажет существенного влияния на офисный рынок. Показателен пример: недавно крупный мировой игрок данного рынка We Work продал свой российский бизнес, что говорит о неоднозначности дальнейшей динамики сектора.

Денис Тросиненко, официальный представитель компании A-Store Estates, утверждает, что в 2021 году особую привлекательность приобретут бизнес-центры, соответствующие определенным критериям. Среди них: экологичность (соответствие международным эко-стандартам), близость к транспортным магистралям (ТТК, Ленинградское шоссе, МКАД) и многофункциональность (комплексы, в которых расположены все нужные заведения). Эксперт считает, что офисному работнику намного проще и безопаснее посетить ресторан, фитнес-центр и салон красоты в том же здании, где находится его офис.

По данным исследования компании АФОС «Аналитика. Анализ рынка офисных помещений Москвы, март 2021», спрос на офисную недвижимость после кризисного 2020 года постепенно восстанавливается. В 2020 году – начале 2021 года объем сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости уменьшился в 2 - 2,5 раза. Восходящий тренд спроса сформировался в феврале 2021 года. Результаты опроса риэлтерских компаний показали, что средний уровень заполняемости в марте составил 75% (+10-15% к аналогичному периоду 2020 г.).

По состоянию на 1 марта 2021 года в Москве к продаже предлагались следующие офисные объекты:

Класс офиса

Количество объектов, шт.

А+

122

А

908

В+

1 050

В

1 211

В-

476

С

1 068

Итого

4 835

рис 1.1.png

Источник: АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.  Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

На 1 марта 2021 для сдачи в аренду в Москве предлагались следующие объекты:

Класс офиса

Количество объектов, шт.

А+

372

А

6 074

В+

9 123

В

10 229

В-

621

С

2 212

Итого

28 630

рис 1.2.png

АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.  Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Динамика показателей стоимости офисной недвижимости класса А и В, без учета Новой Москвы, за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года представлена на графике ниже:

рис 1.3.png

АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.  Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Согласно большинству аналитических прогнозов, интерес инвесторов к офисной недвижимости будет увеличиваться пропорционально росту вакцинированных граждан и снижению числа заболевших COVID-19. Предположения о том, что в 2021 году компании будут всё больше переходить на дистанционный режим, пока не подтверждаются. Многочисленные опросы, проводимые экспертами рынка, свидетельствует о том, что работать в удаленном формате труднее, поскольку это приводит к стрессу и переработкам, поэтому постепенно люди будут возвращаться в офисы.

3.151623594558
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2021 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика