Офисная недвижимость: об итогах III квартала 2021


Согласно данным CBRE, в третьем квартале 2021 года доля свободных офисных площадей достигла минимального значения за 14 лет и составила 8,2%.

В III квартале 2021 года были введены в эксплуатацию 4 бизнес-центра общей офисной площадью 51,3 тыс. кв. м. Доля трех из них, относящихся к классу А составляет 98% - БЦ на Смоленском бульваре, новое здание комплекса Большевик и БЦ Галактион в Сколково. Аналитики компании объясняют, что низкие квартальные показатели характерны для последних 5 лет.

По словам девелоперов, до конца года будет завершено строительство порядка 0,3 млн кв. м. Если сроки реализации проектов будут соответствовать заявленным, то годовой объем ввода новых офисных площадей превысит 800 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за последние 7 лет (средний объем находился на уровне 370 тыс. кв. м.).

Несмотря на то, что объем строительства в текущем году оказался настолько высок, по итогам третьего квартала во вновь построенных объектах для аренды или покупки было доступно не более 20% площадей. По словам экспертов, основная причина в том, что более 50% было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощались по мере завершения строительства. ​

Увеличивающийся спрос и низкая доля строительства для нужд общего рынка оказывают давление на долю свободных площадей, уровень которой достиг 8,2%. Меньший показатель в 4,8% был зарегистрирован только в 2007 году. По данным CBRE, по итогам периода июль – сентябрь доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась до 8,7%, в сегменте класса В - до 8%. В начале года данные показатели составляли 12,2% и 10,6%, соответственно.

Объем доступных помещений сократился во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение зафиксировано в Москва-Сити - с 6,8% во втором квартале до 3,9% в третьем, а также в Ленинградском деловом районе - с 9,7% до 5,4%.  ​

По оценкам аналитиков, по итогам текущего года сохранение дефицита доступных площадей продолжится: объем свободных помещений на уровне 8,5%. В 2022 – 2023 гг. ожидается дальнейшее сокращение данного показателя.

Спрос

По итогам III квартала объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей составил 503,4 тыс. кв. м. Это стало максимальным квартальным значением с начала пандемии (на 3% ниже показателя III квартала 2019 года). Объем арендованных и приобретенных помещений за январь – сентябрь 2021 года превысил 1,1 млн кв. м. В аналогичных периодах 2019 и 2020 гг. он составлял 1,13 млн кв. м и 867,8 кв. м, соответственно. 

Спрос на офисные помещения восстанавливается более высокими темпами, чем предполагалось в первом полугодии. По оценке CBRE, по итогам года объем сделок составит 1,5 млн кв. м. Причиной увеличения количества сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, а также отсутствие жестких ограничений на работу офисных сотрудников, что способствовало интенсивному восстановлению работы в офисах. ​

Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в июле – сентябре 2021 года составил 82,5 тыс. кв. м, что на 10% больше показателя второго квартала. За период январь – сентябрь данный показатель достиг 279,6 кв. м, что почти в 2 раза выше аналогичного периода 2020 года (143,4 тыс. кв. м).  

Объем сделок купли-продажи в III квартале 2021 года вырос в два раза относительно показателей предыдущего квартала до 75,4 тыс. кв. м и 36,8 тыс. кв. м, соответственно. Несмотря на отсутствие крупных сделок по приобретению офисных площадей в течение января – сентября 2021 года, объем сделок купли-продажи уже превзошел уровень аналогичного периода 2020 года (120,7 тыс. кв. м и 118,9 тыс. кв. м), когда было заключено 4 крупных сделки общая площадь которых составила 87,5 тыс. кв. м. Объем сделок купли-продажи в 2021 году увеличивается благодаря росту спроса со стороны розничных покупателей. В таблице ниже представлены крупные сделки III квартала 2021 года:

Компания​

Площадь, кв. м​

Здание​

Тип сделки​

Класс​

Яндекс​

20 800​

Neva Towers​

аренда​

A​

MULTISPACE​

10 900​

ВТБ Арена Парк​

аренда​

A​

Кронштадт​

10 300​

Диапазон​

аренда​

B​

A.V.E Аптека​

3 000​

Кутузофф Тауэр​

аренда​

B​

Yadro​

2 900​

Рассвет I​

аренда​

B​

Практик​

2 800​

Сотый​

аренда​

B​

Источник: CBRE, III кв. 2021 г.

Объем новых сделок в третьем квартале в сегменте класса А стал максимальным за последние 3 года и составил 196,8 тыс. кв. м. Рост к показателю второго квартала 2021 года составил 56% (125,8 тыс. кв. м) и вырос в 4 раза относительно показателя аналогичного периода 2020 года (47,4 тыс. кв. м). Объем сделок в сегменте класса А за 9 месяцев 2021 года превысил объем транзакций за весь 2020 год (398 тыс. кв. м и 368,5 тыс. кв. м соответственно). Спрос на помещения класса В также увеличился в III квартале 2021 года и составил 306 500 кв. м, что выше среднеквартального значение за 2018–2019 гг. на 263 кв. м.

Согласно статистике Colliers, объем новых сделок за январь – сентябрь достиг 1 286 тыс. кв. м. 33% сделок в данном периоде были заключены в объектах класса А. Около 10% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы. Большая доля спроса (30%) в I–III кварталах зафиксирована со стороны компаний в сфере ИТ и телекоммуникаций. Совокупный объем купленных офисных площадей за период январь – сентябрь 2021 года составил 82 тыс. кв. м, на 30% меньше значения показателя за аналогичный период 2020 года. Ключевыми драйверами спроса по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители строительного сектора. На рисунке ниже представлено распределение спроса по бизнес-секторам компаний в процентном соотношении:

Офисы_график1.png 

Источник: Colliers

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классах А и В, по итогам июля–сентября продемонстрировали рост на 7% и 8%, соответственно. Средневзвешенная ставка площадей класса А достигла 25 200 руб. за кв. м в год, класса В – 17 500 руб. за кв. м в год.

​Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А-прайм на конец сентября 2021 года уменьшилась на 3% относительно II квартала и достигла 42 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также укреплением рубля (часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах). На рисунке ниже представлена динамика запрашиваемых ставок аренды в Москве:

Офисы_график2.jpg

Источник: CBRE, III кв. 2020 г.

По данным Colliers, рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал. Основными субрынками, где было зафиксировано наибольшее увеличение ставок аренды, являются Центральный деловой район, а также западное направление за пределами Садового кольца. На рисунке ниже представлена динамика ставок аренды по классам помещений:

Офисы_график3.png

Источник: Colliers

По словам старшего директора CBRE Елены Денисовой, результаты третьего квартала подтверждают активное восстановление спроса на офисные помещения. В среднесрочной перспективе ожидается увеличение объема сделок. Транзакционная активность будет управляться доступным объемом предложения и расти в случае крупных сделок в отношении будущего объекта или реализации bts-проектов (строительство под контракт). Динамика сделок будет напрямую зависеть от наличия согласия сторон в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации.

Растущий спрос и нехватка качественных офисных площадей стимулируют девелоперов к завершению запланированных проектов в ранее заявленные сроки. По мнению аналитиков Colliers, стоит учитывать, что некоторые крупные компании заинтересованы в поиске офисного здания для консолидации подразделений и организации головного офиса. Поскольку уже имеющиеся на рынке бизнес-центры заполнены, строящиеся здания могут рассматриваться как потенциальная локация. В связи с этим некоторые собственники площадок под коммерческую застройку активно предлагают свои услуги для организации офисов в формате built-to-suit, который учитывает индивидуальные нужды, а также специфику сферы деятельности компании.

Также эксперты Colliers прогнозируют, что в 2022 году спрос на офисные помещения сохранит свои высокие показатели. В дальнейшем темпы роста будут постепенно замедляться в то время, как объемы ввода, напротив, ожидаются к увеличению с учетом количества проектов, заявленных в 2022–2024 гг.

3.151643270041
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2022 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика