Офисная недвижимость. Цифры, итоги I квартала 2022

В начале I квартала 2022 года рынок офисной недвижимости продемонстрировал высокую активность, продолжившуюся с IV квартала 2021 года, когда уровень вакансии постепенно снижался, оказывая давление на рост ставок аренды. Однако сложившаяся геополитическая и макроэкономическая ситуации, санкции, высокая волатильность доллара и неопределенность в последнем месяце квартала заставила многих участников рынка «взять паузу» или вообще отказаться от намеченных планов.

Эксперты в области коммерческой недвижимости утверждают, что в I квартале офисный рынок не успел отреагировать на геополитическую ситуацию, поэтому изменение трендов станет более очевидным по итогам II квартала. В числе ключевых трендов прогнозируются снижение объемов строительства, падение нового спроса и постепенное увеличение объема вакансии.

Старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CBRE Ирина Хорошилова утверждает, что на фоне оптимизации компаниями офисных пространств, а также в силу невозможности отказа от занимаемых помещений, начнет формироваться рынок Grey space (помещения, предлагаемые в субаренду или как переуступка прав аренды). В перспективе, объем данного предложения может оказать заметное влияние на индексы рынка. На рисунке ниже представлена динамика объема нового предложения, спроса и доли вакансии.

Источник: CBRE 

В начале текущего года уровень вакансии в существующих объектах продолжил снижение и составил к концу марта 7,3% от общего объема. Падение показателя произошло и в классе А - с 9,45% до 8,7%, и в классе В - с 7,32% до 6,8%. Доля свободных площадей класса А и В показана на следующем графике.

Источник: CBRE

Ключевые тенденции не изменились: самый низкий уровень вакансии (менее 5%) по-прежнему сохраняется в зоне центрального делового района (ЦДР) и третьего транспортного кольца (ТТК). Больше всего предложений аренды и продажи офисов (17%) представлено в бизнес-центрах, расположенных за пределами МКАД. Доля свободных площадей по территориальному признаку показана на рисунке ниже.

Источник: CBRE

Несмотря на то, что по причине обострения геополитической ситуации большинство зарубежных компаний приняло решение о прекращении деятельности на территории России, их рабочие коллективы заявили о намерении продолжать работу в нашей стране в качестве самостоятельных юрлиц. Эксперты уверены, что возможное сокращение численности персонала в таких компаниях или частичная оптимизация офисных пространств не станут массовыми и не приведут к резкому росту вакансии на офисном рынке.

В CBRE считают, что на офисном рынке будет продолжать формироваться сектор Grey space (помещения, предлагаемые в субаренду или по переуступке права аренды), который в период с января по март этого года, по оценкам консалтинговой компании, составил 240 тыс. кв. м. По предварительным прогнозам, к концу 2022 года вакансия с учетом объема Grey space может достигнуть 10%.

В I квартале 2022 года объем арендованных и приобретенных в собственность офисных площадей составил 366 тыс. кв. м, что на 70% больше показателя аналогичного периода прошлого года. В январе – марте 2022 спрос еще не успел отреагировать на геополитические события. Аналитики ожидают существенного снижения объемов новых сделок по итогам II квартала, а также падения спроса к концу текущего года до уровня 2014-го. Такой прогноз связан с возросшими рисками неопределённости для компаний при планировании своей дальнейшей деятельности. Динамика объема новых сделок показана на графике ниже.

Источник: CBRE

По данным консалтинговой компании Ricci, в последние 10 лет иностранные компании арендовали в Москве около 2,8-3 млн кв. м, преимущественно в офисах класса А. Это составляет порядка 16% от общего объема рынка качественных офисных площадей на конец I квартала 2022 г. и более 50% от общего объема класса А. Эксперты предполагают, что с уходом этих компаний, к уровню вакансии может добавиться около 600 – 800 тыс. кв. м.

Аналитики также обращают внимание на то, что отток иностранного бизнеса проявит себя не только в сокращении арендуемых офисных площадей, но и в поступлении на открытый рынок (или же в закрытый листинг) портфелей иностранных игроков, которые ранее инвестировали в российскую коммерческую недвижимость премиального класса.

За период январь - март 2022 объем прямых инвестиций в офисный сегмент, по информации компании Ricci, составил 93 млн долл. Фактически, данные вложения были произведены в январе и феврале этого года. Доля покупок офисных объектов инвестиционными компаниями составила 28% от общего объема, при этом 20% пришлось на девелоперские компании. Такой рост инвестиций в начале 2022 года отражает высокую активность рынка инвестиционных объектов, отмеченную еще в конце 2021 года.

В связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 20% в марте 2022 года, расширением предложения и сокращением ликвидности в целом, ставка капитализации на конец I квартала могла подняться выше 20-25%. Однако сделок по таким ставкам капитализации не происходило, рынок «встал», цены в рублях на инвестиционные объекты не снизились. Данные по динамике ставки капитализации и распределению объемов сделок между российскими и иностранными компаниями представлены на рисунке ниже.

Источник: Ricci

Если в 2021 году объем новых сделок аренды рос ежеквартально, то в I квартале этого года он снизился на 30%: было арендовано 287 тыс. кв. м качественных офисных площадей, объем сделок купли-продажи в I квартале достиг 79 тыс. кв. м (+50% к аналогичному периоду 2022 года). Объем сделок купли-продажи продолжает рост за счет спроса со стороны розничных покупателей. Эксперты подчеркивают, что, несмотря на рост показатели в данном сегменте еще не достигли уровня допандемийного 2019 года.

По итогам I квартала 2022 года показатели реализованного спроса следующие: класс А -порядка 100 тыс. кв. м, класс В - 271 тыс. кв. м. Аналитики CBRE прогнозируют, что в текущем году будут лидировать сделки по продлению и пересмотру условий действующих договоров, их общий объем может составить более 1 млн кв. м. Динамика объема новых сделок показана на диаграмме ниже.

Источник: CBRE

По территориальному распределению 45% сделок в I квартале пришлись на офисы, расположенные внутри ТТК. По сравнению с 2021 годом спрос несколько сместился из центра в сторону окраин (до МКАД), что объясняется ограниченным предложением в центре Москвы. Распределение объема новых сделок по зонам показано на следующем рисунке.

Источник: CBRE

При этом выросло количество крупных сделок (более 5 000 кв. м), что в 2 раза выше показателя I квартала 2021 года. Почти 1/3 объема от общего объема составили сделки с небольшими площадями (до 500 кв. м). Лидерами спроса стали компании из секторов транспорт, логистика, недвижимость и строительство. Распределение по сферам деятельности показано на рисунке ниже.

Ставки аренды на вакантные помещения к IV кварталу 2021 года выросли: в сегменте класса А на 2%, до 27 900 руб. за кв. м в год, класса В - на 15%, до 18 700 руб. за кв. м в год. Аналитики объясняют рост ставок появлением новых, более дорогих предложений на рынке, а также ростом арендной платы в действовавших вакансиях. На карте ниже представлены средние диапазоны запрашиваемых ставок аренды (в рублях) по классам и локациям.

Источник: CBRE

В конце 2021 года было заявлено, что в 2022 году будет построено порядка одного млн кв. м офисных пространств. В итоге, в январе - марте был введен в эксплуатацию только один деловой центр Jazz с офисными площадями в 13 400 кв. м, то есть объем оказался на 1/3 ниже прогноза. В настоящее время в аренду или на продажу предлагается только 50% от этого объема. Из них большая часть - это объекты, построенные под конечного пользователя (или уже проданные). Эксперты CBRE ожидают, что в течение этого года будет введено в эксплуатацию порядка 600 тыс. кв. м офисных помещений. На рисунке ниже представлены примеры объектов, которые планируются к вводу в 2022 году.

Источник: Ricci

На графике ниже представлена динамика объема нового предложения и доли свободных площадей.

Источник: CBRE

Таким образом, в начале I квартала 2022 года рынок офисной недвижимости продемонстрировал высокую активность, ставшую следствием роста в IV квартале 2021 года, когда уровень вакансии постепенно снижался, оказывая давление на рост ставок аренды. Следствием обострения геополитической ситуации в конце рассматриваемого периода станет сокращение деловой активности и, соответственно, количества сделок, а также пересогласование договоров аренды и возросшая оптимизация офисных пространств. Поскольку рынок офисной недвижимости не так быстро реагирует на макроэкономические процессы, объективная картина рынка станет очевидна в III квартале.